Email : info@surgoland.com CALL/WA : 0877 392 810 37
    Facebook
  • Instagram

Beberapa Cara Memanfaatkan Tanah Kosong Agar Optimal

1. Menjaminkan tanah ke bank, untuk  dapat uang, kemudian untuk bisnis. Tapi risikonya? Kalau kita tidak punya penghasilan tetap (sebagai karyawan ataupun pengusaha), bank tidak akan memberikan  pinjaman  meskipun tanah kita luasnya hektaran. Bank meminjami seseorang tidak hanya berdasarkan jaminan, tetapi lebih kepada kemampuan membayar kembali (ada sumber penghasilan). Dalam istilah bank, ini disebut first way out. Jaminan adalah second way out.  Bagi bank, second way out berupa jaminan itu adalah jalan keluar terakhir bila terjadi masalah dalam pemberian kreditnya. Bank lebih mengutamakan first way out sebagai pertimbangan utama dalam memberikan kredit. Itulah sebabnya, kita sering menemukan seseorang tertentu dengan mudahnya mendapatkan pinjaman bank, meski jaminannya lebih kecil dariu kreditnya, hanya ditambah personal guarantie. Ini baru sisi pengajuan ke bank yang agak rumit. Kalau pun anda dapat pinjaman ke bank, kemudian duit itu dipakai untuk bisnis atau membuat kontrakan/rumah kos diatas tanah anda. Kalau bisnis anda gagal? Risikonya lebih besar lagi, karena nilai tanah anda jauh lebih besar dari kredit anda. Kalau sampai di lelang, anda tentu rugi, tanah anda dijual asal laku untuk bayar kredit anda. Karena itu, cara ini tidak saya rekomendasikan.

2.  Cara kedua, anda bisa jual sebagian tanah anda, kemudian uangnya anda gunakan untuk membangun diatas tanah sisa. Anda bisa sewakan sebagai passive income. Ini bisa dilakukan dengan mudah kalau lokasi anda tidak terlalu luas dan lokasinya sudah ramai. Misalnya anda punya tanah 500m2 di tengah kota dengan panjang lebar 25 x 20 m2. Dengan kondisi seperti ini tentu gampang pecah jadi dua, 12×20 m dan bangun sisanya. Cari penyewa gampang. Tapi kalau anda punya tanah luas 7000 m tapi lokasinya di pinggiran kota yang masih sepi? bisa juga sih dijual separuhnya sebagian… tapi untuk dibangun kemudian di sewakan? siapa yang mau sewa? inilah masalahnya.  Tentu tidak mudah cari penyewa.

3. Cara ketiga, yakni dengan cara kerjasama dengan pengembang (developer). Ini adalah cara yang sangat baik  untuk memanfaatkan tanah  menjadi lebih optimal nilainya. Selain mendapatkan harga jual optimal, pemilik tanah juga mendapatkan bagi hasil dari bisnis properti (pengembang). Pemilik tanah juga masih bisa mendapatkan kenaikan harga tanah tiap tahunnya.  Bagaimana dengan keamanan/risikonya? Bisnis ini tetap aman bagi pemilik tanah, asalkan dalam poin-poin perjanjian yang jelas, tidak merugikan kedua pihak. Tentu saja, pemilik tanah harus memilih pengembang yang jujur dan profesional. Saat ini banyak pengembang yang menawarkan sistem kerjasama pengelolaan tanah, salah satunya adalah surgoLand

Kerjasama pengelolaan dengan developer ini bertujuan untuk:

1. meningkatkan nilai jual tanah, karena tanah yang dijual akan diberikan nilai tambah berupa bangunan dan infrastruktur. Tentu saja harganya akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah kosong.

2. Mempercepat penjualan tanah luas. Jual tanah luas itu tidak gampang. Selain harganya yang cenderung murah, waktunya juga lama, daripada butuh waktu lama, kenapa tidak dijual dalam bentuk rumah bekerjasama dengan pengembang

Jual Rumah, sesuai Lingkungannya

Sekitar bulan April 2018 lalu, saya mengantarkan istri pejabat pemerintahan, yang juga komosaris independen asuransi. Beliau ini punya rumah di Pamulang Tangerang, luasnya sekitar 200 meter. Dia jual rumah itu nggak laku-laku. Maka dia minta saya untuk memberikan saran/masukan. Saya datang ke lokasi bersama beliau. Secara lokasi, cukup strategis, berada didalam perumahan yang ada di pinggir jalan raya besar. Posisi rumahnya pun hanya sekitar 150 meter dari jalan raya karena berada di barisan depan tapi bukan di jalan utamanya perumahan.

Saya tanya, “berapa harga jualnya?” “Rp950 juta” kata beliau.

Menurut saya, harga itu nggak terlalu tinggi, wajar saja. Tapi yang jadi masalah, dengan uang sebesar itu, orang tentu akan milih rumah yang lebih bagus lokasinya karena dekat ke Serpong. Maka saya saya sarankan, agar rumah itu jualnya di pecah jadi 2, karena kebetulan itu rumah awalnya 2 rumah dijadikan satu. Jadi saya sarankan untuk memisahkan kembali rumahnya menjaidi 2 dan menjualnya dengan harga tawaran Rp500 juta per unit.

Kenapa saya sarankan dijual 2 rumah? karena rumah itu berada dilingkungan biasa saja, lingkungan masyarakat menengah ke bawah. Tentu orang yang punya uang Rp950 juta, akan milih rumah yang lingkungannya lebih bagus. Sementara itu, rumah bu komisaris asuransi ini bangunannya juga sudah tua, dan jalan akses didepan rumahnya juga 2 mobil tapi pas banget 🙂

Moga cepat laku..

Jual Tanah atau Kerjasama Lahan dengan Pengembang? Mana Lebih Untung

Saat ini anda mungkin punya tanah ribuan bahkan hektar (ha). Bisa jadi itu tanah hasil jerih payah anda sendiri atau dari warisan orang tua anda. Bagi anda yang memiliki tanah dari hasil warisan, biasanya bingung mau diapakan tanah ini. Mau bangun bikin kontrakan tidak punya uang…  Ujung-ujungnya, tanah itu akan dijual saat butuh uang.  Kalau luas tanahnya hanya ratusan meter, gampang saja jualnya. Apalagi kalau di Jabodetabek, jual tanah relatif cepat lakunya. Tapi kalau tanahnya ribuan meter bahkan lebih dari satu hektar? Tentu agak susah menjual tanah seluas itu dalam waktu relatif cepat. Apalagi kalau kita butuh uang, dengan menjual terburu-buru, anda akan mendapatkan harga yang rendah.

Kali ini saya akan mencoba membahas bagaimana memanfaatkan tanah yang kita miliki agar hasilnya optimal. Bahkan saat kita butuh uang pun, dan mau menjual tanah, kita masih bisa mendapatkan hasil jual yang optimal.

Cara menjual tanah dengan hasil optimal:

Saat butuh uang, sebagian besar orang yang memiliki tanah luas langsung menjualnya sekaligus. Karena mereka tahu bahwa menjual tanah luas itu relatif lebih susah, maka biasanya mereka memberikan diskon dari harga pasaran. Ada juga yang dijual dibawah harga Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Tentu saja, jual cara ini diharapkan tanahnya cepat laku, namun hasilnya tidak optimal.

Karena itu, sebelum menjual tanah, anda harus jujur pada diri sendiri, akan  uang yang anda perlukan. Katakan anda hanya butuh uang Rp300 juta untuk biaya sekolah, naik haji dan pernikahan anak pada saat yang sama. Sementara anda punya tanah seluas 5000 m2 dengan harga pasaran Rp1 juta permeter (total Rp5 Milyar). Nah, dengan kondisi seperti ini, apakah anda mau jual semuanya? Lalu uangnya mau dibuat untuk apa? Paling-paling didepositokan. Kalau hanya deposito, bunga deposito hanya dalam kisaran 3-4% pertahun (belum potong pajak 10% . Net hanya 2,7 – 3,6% pa). Sementara inflasi diatas 5%. Jadi nilai uang akan turun. RUGI jadinya. Kalau mau bisnis? Kalau anda tidak punya pengalaman, dengan uang sebesar itu juga sangat berisiko gagal. Kalau uang hanya di taruh di tabungan/deposito, lama-lama tangan anda ‘gatel’ juga untuk ‘colak’colek’ uangnya untuk keperluan konsumtif. Lama-lama abis juga…

Kalau anda hanya butuh Rp300 juta, kenapa tanah seluas itu anda jual semuanya? Anda bisa jual sebagian saja, sesuai kebutuhan. Kalau luasan tanahnya persegi kotak, anda bisa buat rencana kavling-kavling sebelum menjualnya, sehingga pada akhirnya tanah sisanya tetap dapat terjual dengan harga yang optimal. Sisa tanah, setiap tahun tanah anda tetap dapat kenaikan harga. Anda bisa menjualnya kembali sebagian, saat anda membutuhkan uang.

Tapi masalahnya, cara kavling-kavling ini, anda harus mengeluarkan sedikit uang untuk membuat sarana prasarana jalan dan batas-batas yang jelas atas tanahnya, sehingga lebih mudah menjualnya. Menjual tanah kavling tanpa batas dan jalan yang jelas, tentu lebih sulit dibanding jual tanah yang sudah siap bangun.

Beberapa cara untuk memanfaatkan tanah kosong yang kita miliki:

1. Menjaminkan tanah ke bank, untuk  dapat uang, kemudian untuk bisnis. Tapi risikonya? Kalau kita tidak punya penghasilan tetap (sebagai karyawan ataupun pengusaha), bank tidak akan memberikan  pinjaman  meskipun tanah kita luasnya hektaran. Bank meminjami seseorang tidak hanya berdasarkan jaminan, tetapi lebih kepada kemampuan membayar kembali (ada sumber penghasilan). Dalam istilah bank, ini disebut first way out. Jaminan adalah second way out.  Bagi bank, second way out berupa jaminan itu adalah jalan keluar terakhir bila terjadi masalah dalam pemberian kreditnya. Bank lebih mengutamakan first way out sebagai pertimbangan utama dalam memberikan kredit. Itulah sebabnya, kita sering menemukan seseorang tertentu dengan mudahnya mendapatkan pinjaman bank, meski jaminannya lebih kecil dariu kreditnya, hanya ditambah personal guarantie. Ini baru sisi pengajuan ke bank yang agak rumit. Kalau pun anda dapat pinjaman ke bank, kemudian duit itu dipakai untuk bisnis atau membuat kontrakan/rumah kos diatas tanah anda. Kalau bisnis anda gagal? Risikonya lebih besar lagi, karena nilai tanah anda jauh lebih besar dari kredit anda. Kalau sampai di lelang, anda tentu rugi, tanah anda dijual asal laku untuk bayar kredit anda. Karena itu, cara ini tidak saya rekomendasikan.

2.  Cara kedua, anda bisa jual sebagian tanah anda, kemudian uangnya anda gunakan untuk membangun diatas tanah sisa. Anda bisa sewakan sebagai passive income. Ini bisa dilakukan dengan mudah kalau lokasi anda tidak terlalu luas dan lokasinya sudah ramai. Misalnya anda punya tanah 500m2 di tengah kota dengan panjang lebar 25 x 20 m2. Dengan kondisi seperti ini tentu gampang pecah jadi dua, 12×20 m dan bangun sisanya. Cari penyewa gampang. Tapi kalau anda punya tanah luas 7000 m tapi lokasinya di pinggiran kota yang masih sepi? bisa juga sih dijual separuhnya sebagian… tapi untuk dibangun kemudian di sewakan? siapa yang mau sewa? inilah masalahnya.  Tentu tidak mudah cari penyewa.

3. Cara ketiga, yakni dengan cara kerjasama dengan pengembang (developer). Ini adalah cara yang sangat baik  untuk memanfaatkan tanah  menjadi lebih optimal nilainya. Selain mendapatkan harga jual optimal, pemilik tanah juga mendapatkan bagi hasil dari bisnis properti (pengembang). Pemilik tanah juga masih bisa mendapatkan kenaikan harga tanah tiap tahunnya.  Bagaimana dengan keamanan/risikonya? Bisnis ini tetap aman bagi pemilik tanah, asalkan dalam poin-poin perjanjian yang jelas, tidak merugikan kedua pihak. Tentu saja, pemilik tanah harus memilih pengembang yang jujur dan profesional. Saat ini banyak pengembang yang menawarkan sistem kerjasama pengelolaan tanah, salah satunya adalah surgoLand

Kerjasama pengelolaan dengan developer ini bertujuan untuk:

1. meningkatkan nilai jual tanah, karena tanah yang dijual akan diberikan nilai tambah berupa bangunan dan infrastruktur. Tentu saja harganya akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah kosong.

2. Mempercepat penjualan tanah luas. Jual tanah luas itu tidak gampang. Selain harganya yang cenderung murah, waktunya juga lama. Nah, daripada butuh waktu lama, kenapa tidak dijual dalam bentuk rumah bekerjasama dengan pengembang?

Investasi Properti Bukan Hanya Untuk Orang Kaya, Tapi Justru Untuk Orang yang Mau Kaya

Tidak dapat dipungkiri bahwa investasi properti selalu diidentikkan dengan investasinya orang kaya. Padahal persepsi itu tidak selalu benar. Menurut saya, siapa pun bisa berinvestasi di properti. Anda tidak harus menunggu punya uang banyak untuk investasi di properti. Sekarang pun, anda bisa memulai bisnis atau investasi properti, asal anda tahu caranya dan mau mempraktekkannya. Memang, tidak banyak buku-buku yang membahas tentang bisnis properti. Setahu saya, sekarang ini justru banyak buku dan majalah yang membahas bagaimana membuat rumah anda cantik, mewah atau membuat rumah idaman. Buku dan majalah properti, interior, arsitek dan sejenisnya ini yang kemudian membuat kita seolah-olah membuktikan bahwa properti itu memang hanya untuk orang-orang kaya.  Karena itu, pada kesempatan ini, saya sengaja mengulas sedikit tentang investasi properti agar kita semua menyadari bahwa begitu hebatnya properti ini bila kita jadikan sebagai bisnis maupun investasi. Lagi pula, konon, sahabat nabi seperti Umar bin Khattab pun sesungguhnya memiliki properti berupa kebun kurma ribuan hektar, begitu pula Abdurrahman bin Auf yang begitu kaya raya dan memiliki banyak properti.

Ilmu mengenai properti ini, menurut saya, ‘wajib’ dimiliki oleh seseorang yang ingin kaya. Karena pada kenyataannya, selalu ada persamaan antara orang yang kaya di dunia ini. Persamaan itu terletak dari hartanya yang selalu berupa properti baik rumah, gudang, vila maupun gedung perkantoran. Kepemilikan properti itu bisa karena dia berbisnis properti, atau karena setelah kaya, dia membeli properti.

Mengapa kita harus investasi di properti? Karena secara umum investasi di properti itu lebih menguntungkan dibandingkan dengan investasi yang lain.  Pertama, anda tidak harus memiliki uang tunai sebesar harga beli properti yang akan anda beli, karena anda bisa mendapatkan properti dengan menggunakan uang orang lain dalam hal ini uang bank. Kedua, anda bisa membeli properti dengan nilai yang jauh lebih tinggi daripada yang anda bayar.

Ketiga, anda bisa meningkatkan nilai sebuah properti secara besar-besaran tanpa mengeluarkan banyak uang. Bandingkan dengan investasi di emas atau saham. Ketika anda membeli emas, anda tidak bisa menaikkan harga emas anda. Kalau anda mau jual maka harganya sesuai dengan harga pasar yang fluktuatif naik turun. Meski anda buat emas anda dengan hiasan atau bentuk yang indah, cukup sulit untuk mendapatkan pembeli yang senang dengan emas anda. Demikian juga investasi di saham. Kalau anda membeli saham Telkom misalnya. Begitu anda beli, harga saham Telkom di bursa efek bisa turun, bisa pula naik sewaktu-waktu dalam hitungan detik. Anda tidak bisa mengontrol harga saham yang anda beli.

Keempat, anda tidak harus menjual properti untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harganya, karena anda bisa mendapatkan kredit lagi dari properti yang anda punya itu, kemudian anda belikan properti yang lain. Kelima, anda tidak perlu memantau properti anda setiap saat. Begitu anda beli sebuah rumah, anda tidak perlu lagi setiap hari mendatangi rumah itu. Anda tidak kuatir rumah anda hilang, layaknya kalau anda memiliki emas senilai Rp200 juta, maka anda akan memikirkan tempat yang aman. Begitu pula anda tidak perlu harus memantau harga properti setiap hari atau setiap bulan. Setelah anda beli properti, maka anda sewakan dan setelah itu anda sudah tidak pernah memikirkan apakah harganya akan naik atau turun. Dengan demikian, beban pikiran anda relatif ringan dibanding dengan investasi atau bisnis yang lain.

Keenam, harga properti cenderung naik. Kenaikannya yang pasti adalah secara perlahan-lahan dan konsisten, tapi tidak menutup kemungkinan kenaikannya akan melejit karena adanya perubahan positif disekitar properti anda. Ketujuh, properti bersifat sangat pemaaf terhadap kesalahan. Bagi orang awam pun, kalau punya uang bisa membeli properti dan kemungkinan besar akan tetap untung. Apalagi kalau anda memiliki ilmu properti yang memadai, maka membeli properti semakin menguntungkan. Bandingkan dengan kalau anda mau beli saham, emas atau bisnis. Kalau anda tidak memiliki informasi dan ilmu yang cukup, maka kemungkinan anda akan rugi. Lalu bagaimana memulai investasi properti ini?  Anda bisa memulai investasi properti dengan uang sedikit bahkan tanpa uang sama sekali kalau anda tahu caranya. Investasi di properti ini memang unik dibandingkan dengan investasi lain, seperti emas, deposito atau saham. Kalau anda punya uang Rp15 juta, maka anda hanya bisa membeli emas senilai Rp15 juta. Demikian pula, kalau anda ingin investasi di saham, anda pun hanya bisa membeli saham sebesar Rp15 juta. Deposito pun juga demikian. Anda tidak bisa bilang ke bank, “tolong dong…, deposito saya dibuat Rp16,5 juta dengan menambahkan bunga/bagi hasil saya selama satu tahun!” Sekarang bandingkan dengan investasi di properti. Uang Rp15 juta bisa anda gunakan untuk membeli properti senilai Rp50 juta, Rp75 juta atau bahkan Rp150 juta. Lho kok bisa begitu?

Inilah hebatnya properti. Hampir semua bank berlomba-lomba mengucurkan kreditnya kepada orang yang membeli properti. Bank mau memberikan kreditnya di sektor properti karena sektor ini dinilai aman dan menguntungkan. Karena itu, jangan lewatkan peluang investasi ini begitu saja. Anda bisa memulai investasi properti sesuai kemampuan anda. Kalau anda hanya mampu membeli properti seharga Rp50 juta, itu sudah bagus. Karena untuk membeli properti seharga Rp50 juta, anda tidak harus memiliki uang Rp50 juta, tapi minimal hanya 10% dari harga properti atau Rp5 juta. Tapi sayangnya, kebanyakan orang tidak berpikir jangka panjang. Punya uang Rp5 juta, kemudian digunakan untuk uang muka kredit mobil, atau beli HP tipe terbaru, beli tape recorder yang lebih canggih, pergi keluar negeri dan sebagainya. Tidak ada salahnya sih, anda membeli barang-barang konsumtif seperti itu, asalkan anda benar-benar sudah mampu membelinya dan tidak melupakan investasi yang lebih menguntungkan.

Kehebatan lain dari properti ini adalah ketika anda sudah investasi properti, anda akan ketagihan untuk membeli properti kedua, ketiga dan seterusnya. Sebab, bila properti yang pertama anda beli bisa menghasilkan uang karena disewakan, maka anda tidak pusing lagi dengan angsuran ke bank. Apalagi, bila anda mendapatkan KPR dengan jangka waktu yang panjang, maka jumlah angsuran itu lama kelamaan semakin tidak terasa memberatkan karena nilainya terasa semakin kecil. Misalnya, saat sepuluh tahun lalu anda memiliki KPR dengan angsuran Rp200 ribu sebulan, angsuran itu terasa begitu besar. Tapi coba bandingkan dengan nilai sekarang, Rp200 ribu itu seolah ‘tidak ada harganya’. Apalagi pendapatan anda saat ini sudah meningkat dan lebih besar.

Prinsip utama dalam investasi properti ini adalah gunakan uang bank untuk membiayai properti anda. Dengan demikian, anda tidak perlu takut karena saat ini belum memiliki uang untuk membeli properti. Bank siap membantu anda. Kalau anda tidak mau menggunakan bank konvensional, saat ini sudah banyak bank syariah yang menawarkan kredit KPR. Bahkan dengan bank syariah ini, anda bisa lebih aman karena angsuran kredit yang anda bayarkan akan terjamin tetap hingga lunas. Hal ini karena prinsip yang digunakan bukan berdasarkan bunga bank yang berfluktuasi naik turun, tapi berdasarkan prinsip jual beli.  Untuk mendapatkan kredit yang lebih besar, anda jangan takut untuk meminta pinjaman dengan jangka waktu sampai 20 tahun. Mungkin anda akan bilang, “Wooww.. lama amaat…” Tenang…, bagaimana pun, kredit jangka panjang untuk properti masih menguntungkan. Contoh riilnya seperti ini. Kalau anda membeli rumah seharga Rp50 juta dengan KPR Syariah 80% atau Rp40 juta maka angsuran per bulan untuk jangka waktu 20 tahun adalah Rp512 ribu. Nah, dengan harga rumah Rp50 juta, dan bila rata-rata kenaikan harga rumah 25% per tahun, maka pada tahun keempat rumah anda bisa meningkat menjadi Rp100 juta. Kalau anda sudah tidak mau repot-repot mengangsur kredit selama 20 tahun, maka anda bisa menjualnya dan anda masih untung. Apalagi kalau rumah yang anda beli itu disewakan, maka anda akan mendapatkan dua keuntungan yakni dari sewa dan dari kenaikan harga properti. Meski anda bisa mendapatkan untung dengan menjual properti anda, sebaiknya anda menghindari menjual properti, kecuali dalam kondisi yang tidak memaksa. Mengapa demikian? Mungkin anda sering mendengar penyesalan seperti ini. “Aduh… sayang sekali, rumah saya jual sepuluh tahun lalu seharga Rp200 juta. Coba kalau saya jual sekarang ini, harganya sudah mencapai Rp2,5 miliar”. Atau anda dengar dari seorang pensiunan, “Saya nyesel kenapa saya dulu, 20 tahun lalu tidak membeli beberapa kavling rumah ini. Dulu harganya hanya Rp5 juta, tapi sekarang sudah Rp1 miliar. Dulu rumah ini murah sekali karena masih sepi”.
Berdasarkan penjelasan diatas, maka anda jangan lagi takut membeli dan investasi properti. Investasi properti bukan monopoli untuk orang kaya, karena anda pun bisa! Mulailah dengan membeli properti rumah, ruko atau rukan sesuai dengan kemampuan anda. Dan ingat, bahwa kunci keberhasilan dari investasi ini adalah kalau kita berpikiran jangka panjang. Selamat mencoba! *)

oleh Safak Muhammad, Investor & Guru Properti. Tulisan telah dimuat di Majalah Nurul Hayat Surabaya

Hati-Hati Beli Waralaba Bila Belum Belajar Investasi Properti

Anda tentu sepakat kalau bisnis properti merupakan bisnis yang menguntungkan. Bahkan sebagian besar orang berpendapat bisnis properti (jual beli tanah, rumah dan ruko) relatif mudah dibandingkan dengan bisnis lain. Namun demikian, ternyata praktek di lapangan tidak segampang itu. Banyak investor yang sudah menanamkan modalnya di properti tapi tidak mendapatkan keuntungan bahkan kerugian akibat lokasi properti yang tidak strategis, kena gusur pelebaran jalan/fasilitas umum lainnya atau karena legalitas (surat-surat tanahnya tidak jelas).

Banyak investor yang rugi di properti karena sesungguhnya mereka itu bukan investor. Mereka adalah spekulator yang membeli properti. Mereka membeli properti dengan harapan harganya akan naik 6 – 12 bulan ke depan. Mereka sering kali kurang teliti dalam menganalisa kondisi, lokasi serta legalitas properti yang dibelinya.

Sejatinya, bisnis properti ini sangat menguntungkan sekali bila kita tidak lagi menjadi spekulator properti. Karena itu, kita harus menjadi ahli di bidang properti. Sebagian besar para pebisnis properti/real estate adalah orang-orang yang sudah ahli dibidang properti ini. Mereka tidak membeli properti, tanah dan bangunan atas dasar spekulasi. Mereka membeli properti karena harganya dibawah pasar, lokasinya strategis, prospek ke depannya baik dan legalitasnya diyakini tidak ada masalah.

Bisnis Properti vs Waralaba/Franchise

Kami yakin bisnis properti ini lebih menguntungkan dan lebih aman daripada bisnis waralaba/franchise. Bila investor tidak bisa memilih pewaralaba yang sudah teruji, maka peluang untuk bangkrut di bisnis waralaba sangat besar. Apalagi, saat ini banyak sekali pewaralaba ‘jadi-jadian’ yang sebenarnya mereka belum layak disebut pewaralaba karena belum memenuhi syarat-syarat sebagai pewaralaba. Seperti usianya masih baru, bisnis belum menguntungkan, belum memiliki sistem yang baik serta mereknya belum dikenal luas oleh konsumen.

Dengan bisnis waralaba, uang investor sebagian besar akan digunakan untuk biaya investasi seperti membeli peralatan bisnis, sewa ruko, sampai operasional bisnis. Dengan demikian, apabila bisnis waralaba itu tidak berjalan, maka otomatis investor merugi dan uangnya tidak akan kembali alias habis.

Untuk suksesnya bisnis waralaba, investor tidak boleh berpangku tangan dan mengandalkan pewaralaba. Investor harus terlibat aktif mengurus bisnisnya. Selain itu, pada bisnis waralaba atau bisnis lainnya biasnya Return of Investment (ROI) atau tingkat pengembalian modal bisa mencapai 3 – 5 tahun.

Sekarang bandingkan dengan bisnis properti. Uang investor akan seluruhnya digunakan untuk membeli properti seperti tanah, bangunan rumah maupun ruko, ditambah sebagian kecil untuk merenovasi. Biaya lain atau biaya operasional sangat kecil. Kemungkinan kerugian pada bisnis ini sangat kecil karena uang investor minimal akan kembali modal dari hasil penjualan kembali propertinya. Dan kemungkinan ini sangat jarang terjadi karena biasanya harga tanah dan bangunan selalu naik setiap tahunnya.

Keuntungan bisnis properti tentu lebih baik dibandingkan dengan bisnis biasa atau bisnis waralaba. Bisnis ini juga tidak akan menyita waktu investor, karena tidak akan terlibat dalam kegiatan harian, day to day operasional.

Catatan Safak Muhammad, Investor & Guru Properti

Appraiser Profesional yang tidak Profesional

Dua bulan lalu, seorang teman mengajukan kredit ke salah satu bank BUMN. Salah satu syarat yang diminta bank adalah jaminan yang akan diserahkan ke bank harus diappraisal (dinilai) oleh appraiser dari appraiser independent dan profesional. Teman saya ini kemudian menceritakan kekecewaannya kepada saya karena rumahnya dinilai tidak sesuai harga pasar. Menurutnya, nilai taksasi rumahnya terlalu rendah karena dia membeli dan merenovasi rumah itu 2 tahun lalu total menghabiskan Rp1.000.000.000,- (satu milyar rupiah), tapi hanya dinilai Rp900 juta. (Menurut dia, harga pasar rumahnya adalah Rp1,3 Milyar – Rp1,5 Milyar).

Atas keluhan itu, saya kemudian minta dia membawa dokumen hasil taksasi rumahnya. Dari dokumen itu kemudian saya perhatikan, ada data pembanding harga di deket rumahnya. Kemudian saya tanyakan kepada dia, apakah dia kenal dengan nama-nama orang yang disebutkan di dokumen appraisal itu. Dia mengatakan tidak kenal sama sekali dengan mereka. Bahkan menurutnya alamat rumah yang digunakan sebagai data pembanding pun dicurigai fiktif karena tidak ada nomor rumah dan tidak ada nomor telepon rumahnya.

Saya kemudian bilang sama teman saya ini, agar mendiskusikan kepada appraiser dan menanyakan kebenaran hasil appraisal itu. Ternyata apparaiser malah berdalih tidak ada kewajiban berdiskusi dan berhubungan langsung dengan calon debitur. Kata appraiser. kalau mau komplain hasil taksasi jaminan disarankan kepada banknya.  Singkat cerita, teman saya ini kemudian komplain ke bank dan tetap saja tidak merubah hasil taksasinya.

Dua bulan kemudian (lama amaaattttt proses kreditnya? apa ini bank BUMN semua begini?), petugas bank menelpon kepada teman saya ini, bahwa proses kreditnya hampir disetujui tapi nilai jaminan rumahnya harus di taksasi ulang. Lho kenapa bisa begitu? Tanya teman saya kepada petugas bank. Petugas bank bilang bahwa apparaiser yang sebelumnya sejak 2 minggu lalu sudah termasuk dalam daftar blacklist rekanan bank tersebut. (Kondisi ini tentu saja merugikan calon debitur karena harus membayar 2 kali biaya appraiser, sementara kreditnya belum tentu disetujui).

 

Nah, dari kejadian seperti itu, kita dapat menyimpulkan bahwa tidak semua appraiser independent yang disewa bank untuk menilai jaminan calon debitur, itu profesional. Banyak diantara mereka yang tidak profesional dan ada juga yang bisa dibeli dengan uang untuk mark up  nilai jaminan. Karena itu, bagi anda yang akan membeli rumah/properti jangan mudah percaya kepada appraiser begitu saja. Sebab sering kali terjadi, penjual rumah memakai tameng appraiser independent untuk menaikkan harga rumahnya.

 

Kalau anda mendapatkan hasil penilaian appraiser independent, hal yang penting anda perhatikan adalah data-data pembanding yang disampaikan. Cek dengan teliti apakah data itu valid atau data fiktif yang digunakan untuk mencari pembenaran atas hasil taksasinya.

Catatan Safak Muhammad, Investor & Guru Properti

Investor itu, Senang pada Transaksinya, BUKAN pada Propertinya

Salah satu kesalahan terbesar seseorang (terutama yang mengaku investor) dalam membeli properti adalah mereka membeli properti tidak berdasarkan keuntungan finansial tetapi lebih karena faktor SUKA pada propertinya yang indah maupun arsiteknya sangat bagus. Tidak ada salahnya sih…. anda suka pada hal itu kalau properti itu untuk rumah tinggal anda. Tapi kalau sudah menyangkut  investasi, anda harus memerhatikan untung dan ruginya secara finansial, dan meninggalkan perasaan SUKA atau TIDAK suka. Tetaplah berpegang pada prinsip-prinsip investasi, misalnya apakah prospek properti itu bagus? Apakah menghasilkan uang masuk yang positif? Bagaimana pertumbuhan properti didaerah itu? Dan sebagainya.. Investasi properti adalah masalah angka-angka. Maksudnya adalah apakah secara angka finansial akan untung atau tidak.

Untuk memperjelas hal ini, saya berikan contoh seorang mantan tetangga saya di Depok – Jabar (karena sekarang sudah tidak bertetangga, saya pindah ke Jakarta Selatan). Dulu tahun 1999 – 2001 saya tinggal di komplek perumahan. Rumah yang saya tempati saat itu memang rumah kecil, dengan luas hanya 78 m2, termasuk rumah tetangga saya, yang kebetulan lebih besar dengan luas 90 m2. Tetangga saya ini merenovasi rumahnya dengan membangun menjadi 2 tingkat. Rumah ini memang terlihat megah dan paling bagus diantara rumah yang ada di sekitarnya. Dia menghabiskan uang Rp100 juta untuk merenovasinya (saat itu tahun 2000), sehingga total harga rumah itu menjadi Rp150 juta. Tetapi, saat rumah itu dijual pada tahun 2008 lalu, hanya laku Rp170 juta. Bayangkan, selama 8 tahun, kenaikan harganya hanya Rp20 juta. Padahal saat itu rumah saya terjual dua kali lipat selama kurun waktu 2 tahun (1999 – 2001). Mengapa hal ini bisa terjadi?

  • Pertama, tetangga saya ini lebih menyukai propertinya (sehingga mengeluarkan uang berapa pun untuk merenovasi), tanpa analisa transaksinya, apakah rumah itu cocok berdiri mewah dilingkungan yang ’salah’.
  • Kedua, karena sebenarnya keindahan rumah atau keindahan arsitektur tidak serta merta bisa meningkatkan harga rumah, kalau rumah itu pada lokasi yang tidak tepat. Maksud saya begini. Kalau diperhatikan, lingkungan rumah tersebut berada pada lingkungan komplek perumahan untuk golongan menengah ke bawah (RSSS, Rumah Sangat Sempit Sekali, he222…) sehingga tentu saja, kemampuan daya beli mereka rata-rata ya… misalnya hanya sebesar Rp50 – Rp100 juta). Dengan demikian, kalau ada rumah yang harganya diatas Rp100 juta maka hanya orang-orang tertentu yang berniat membelinya, dengan alasan mungkin dia ingin di daerah itu. Tapi, biasanya, kalau seseorang yang punya uang lebih besar, ia akan lebih cenderung memilih lingkungan yang sesuai dengan tingkat sosialnya.

Catatan Safak Muhammad, Investor & Guru Properti

Mau Untung Gede, Belilah Properti yang Jelek dengan Ciri Seperti Ini..

Bagi orang lain, sebuah properti bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bisa menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjual warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga dibawah pasar.

Properti bermasalah yang saya maksudkan, bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti yang saya maksudkan adalah properti yang secara hukum tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip ”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka anda akan mendapat peluang untung besar.

Contohnya, seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar  komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170 ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah, tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini berpikir dan menemukan solusi dengan membangun jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat jembatan  sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta. Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp750 ribu per meter tentu bukan harga yang mahal.

safak muhammad

Untuk Investasi, Properti Hunian atau Komersial?

Properti Hunian atau Komersial?

 

Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli properti hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya?”

 

Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, properti komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah.

 

Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya  ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan. Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah.

 

Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:

  • Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
  • Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat properti anda.
  • Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di properti kita.
  • Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
  • Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
  • Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor Properti

Ini Lho, Ketrampilan yang Harus Dimiliki Investor Properti…

Tiga Ketrampilan yang Harus dimiliki Investor Properti

 

Sebelum anda menekuni bisnis properti, maka anda wajib memiliki ketrampilan berikut ini.

 

  1. Ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti dibawah harga pasar. Untuk mendapatkan properti dibawah harga pasar dapat menggunakan cara-cara berikut:

 

  • Memanfaatkan situasi diskon, lelang, atau dari penjual yang merasa dirugikan atas properti yang dimilikinya sehingga ia ingin cepat-cepat menjual propertinya, orang butuh duit karena mau bagi-bagi warisan, sakit keras dan butuh biaya untuk berobat, termasuk suami-istri yang mau cerai dan lagi berantem. Orang yang butuh cepat untuk menjual propertinya tidak selalu dalam kesulitan, tapi bisa juga karena pemilik properti ini memiliki peluang bisnis yang lebih besar hingga ia ’mengorbankan’ propertinya. Nah, untuk mendapatkan informasi properti yang demikian itu, tentu perlu ketrampilan dan networking yang luas.

 

  • Properti yang bermasalah. Bagi orang lain, sebuah properti bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bisa menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjual warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga dibawah pasar. Properti bermasalah yang saya maksudkan, bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti yang saya maksudkan adalah properti yang secara hukum tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip ”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka anda akan mendapat peluang untung besar. Contohnya, seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar  komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170 ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah, tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini berpikir dan menemukan solusi dengan membangun jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat jembatan  sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta. Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp750 ribu per meter tentu bukan harga yang mahal.

Contoh lainnya seperti seorang pengusaha yang sedang terlilit hutang dan dia harus menjual properti itu karena untuk segera menjual propertinya sebelum di lelang. Atau seorang pengusaha yang butuh uang cepat karena harus mengejar bisnis lain yang lebih menguntungkan.

 

  • Lahan untuk dikonversi. Sebagai contoh, tanah sawah di konversi menjadi gudang tentu akan meningkatkan harga tanah. Bisa juga gudang dikonversi menjadi perkantoran. Dan masih banyak lagi contoh-contoh konversi penggunaan lahan termasuk konversi tanah kebon menjadi rumah tinggal.

 

  1. Ketrampilan untuk mendanai properti. Banyak orang yang memiliki keahlian atau ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti tapi belum tentu mereka memiliki ketrampilan untuk mendanai transaksinya. Karena itu, tidak heran kalau transaksi properti mereka seringkali gagal. Kemampuan mendanai ini tidak harus dari dana sendiri, tapi justru mendapatkan dana dari orang lain khususnya pihak perbankan.

 

  1. Ketrampilan memasarkan kembali properti yang dibeli. Ketrampilan ini ada kaitannya dengan strategi memasarkan properti, khususnya bila anda berjual beli properti. Tapi kalau anda investor tulen (benar-benar investor), maka ketrampilan ini tidak wajib. Bila anda jual beli, anda bisa juga bekerja sama dengan properti agen untuk memasarkan properti anda. Bisa juga pasang iklan dan lainnya.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Konsultan Properti

12