Email : info@surgoland.com CALL/WA : 0877 392 810 37
    Facebook
  • Instagram

Menemui Guru Properti No.1 Indonesia

Tahun 2012 saya pernah belajar properti dari sekolah propertinya Pakar Properti no.1 Indonesia, Panangian Simanungkalit. Sudah lama saya tidak bertemu lagi dengan beliau, dan kemarin, 15 Mei 2018 saya sempatkan minta waktu beliau untuk bertemu. Alhamdulillah kita bisa bertemu dan berdiskusi tentang kondisi bisnis/pasar properti saat ini dan ke depan. Banyak hal yang saya tanyakan kepada beliau. Diantaranya tentang prediksi pasar properti 2018 – 2019, hingga strategi-strategi bermain/investasi properti.

Terima kasih, moga pertemuan itu bermanfaat..

Untuk Investasi, Properti Hunian atau Komersial?

Properti Hunian atau Komersial?

 

Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli properti hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya?”

 

Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, properti komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah.

 

Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya  ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan. Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah.

 

Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:

  • Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
  • Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat properti anda.
  • Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di properti kita.
  • Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
  • Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
  • Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor Properti

Ini Lho, Ketrampilan yang Harus Dimiliki Investor Properti…

Tiga Ketrampilan yang Harus dimiliki Investor Properti

 

Sebelum anda menekuni bisnis properti, maka anda wajib memiliki ketrampilan berikut ini.

 

  1. Ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti dibawah harga pasar. Untuk mendapatkan properti dibawah harga pasar dapat menggunakan cara-cara berikut:

 

  • Memanfaatkan situasi diskon, lelang, atau dari penjual yang merasa dirugikan atas properti yang dimilikinya sehingga ia ingin cepat-cepat menjual propertinya, orang butuh duit karena mau bagi-bagi warisan, sakit keras dan butuh biaya untuk berobat, termasuk suami-istri yang mau cerai dan lagi berantem. Orang yang butuh cepat untuk menjual propertinya tidak selalu dalam kesulitan, tapi bisa juga karena pemilik properti ini memiliki peluang bisnis yang lebih besar hingga ia ’mengorbankan’ propertinya. Nah, untuk mendapatkan informasi properti yang demikian itu, tentu perlu ketrampilan dan networking yang luas.

 

  • Properti yang bermasalah. Bagi orang lain, sebuah properti bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bisa menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjual warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga dibawah pasar. Properti bermasalah yang saya maksudkan, bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti yang saya maksudkan adalah properti yang secara hukum tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip ”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka anda akan mendapat peluang untung besar. Contohnya, seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar  komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170 ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah, tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini berpikir dan menemukan solusi dengan membangun jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat jembatan  sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta. Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp750 ribu per meter tentu bukan harga yang mahal.

Contoh lainnya seperti seorang pengusaha yang sedang terlilit hutang dan dia harus menjual properti itu karena untuk segera menjual propertinya sebelum di lelang. Atau seorang pengusaha yang butuh uang cepat karena harus mengejar bisnis lain yang lebih menguntungkan.

 

  • Lahan untuk dikonversi. Sebagai contoh, tanah sawah di konversi menjadi gudang tentu akan meningkatkan harga tanah. Bisa juga gudang dikonversi menjadi perkantoran. Dan masih banyak lagi contoh-contoh konversi penggunaan lahan termasuk konversi tanah kebon menjadi rumah tinggal.

 

  1. Ketrampilan untuk mendanai properti. Banyak orang yang memiliki keahlian atau ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti tapi belum tentu mereka memiliki ketrampilan untuk mendanai transaksinya. Karena itu, tidak heran kalau transaksi properti mereka seringkali gagal. Kemampuan mendanai ini tidak harus dari dana sendiri, tapi justru mendapatkan dana dari orang lain khususnya pihak perbankan.

 

  1. Ketrampilan memasarkan kembali properti yang dibeli. Ketrampilan ini ada kaitannya dengan strategi memasarkan properti, khususnya bila anda berjual beli properti. Tapi kalau anda investor tulen (benar-benar investor), maka ketrampilan ini tidak wajib. Bila anda jual beli, anda bisa juga bekerja sama dengan properti agen untuk memasarkan properti anda. Bisa juga pasang iklan dan lainnya.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Konsultan Properti

Empat Cara Orang Kaya dari Properti, Anda Termasuk yang Mana?

Ada empat cara untuk kaya dari properti. Anda mau masuk jalur mana? 

  1. Percaya atau tidak, hampir sebagian besar orang Indonesia yang membeli properti adalah dengan cara berjudi karena mereka berspekulasi. Mengapa mereka saya sebut sebagai penjudi properti? Pertama, pada umumnya saat mereka membeli properti belum tahu harga jualnya. Mereka hanya mengharapkan harga properti akan naik pada masa yang akan datang. Mereka biasanya juga bermodalkan ‘Harapan dan Do’a’. Berharap harga properti naik dan berdoa agar harapannya terkabul. Pada golongan mereka ini juga masih dibedakan menjadi tiga kelompok yakni:

 

(a) Kelompok Penjudi ‘Ngawur’, karena mereka memiliki prinsip bahwa harga properti selalu naik setiap tahunnya. Padahal, tidak selalu demikian. Di Jepang, Singapore bahkan di Indonesia pun harga properti bisa turun. Coba perhatikan harga properti seperti kios atau toko di mall-mall, yang karena sepi mall-nya sehingga harganya turun drastis, hingga tidak laku dijual.

 

(b) Kelompok Penjudi yang ikut-ikutan. Kelompok ini membeli properti karena ikut-ikutan. Tergiur sama iklan pengembang, atau ajakan teman, sanak saudara, pacar atau atasannya. Sebagai contoh ketika orang berbondong-bondong membeli rusunami (rumah susun sederhana) hingga antri berjam-jam hanya untuk membeli properti tersebut. Padahal mereka ini belum tentu tahu bagaimana prospek rusunami ke depan, bagaimana harga jualnya dan sebagainya.

 

(c) Kelompok Penjudi Percaya Diri (PD), yakni orang-orang yang membeli properti karena  rasa percaya dirinya sangat tinggi terhadap properti yang akan dibeli. Seperti mereka yang membeli ’gambar’ apartemen, kios/toko di mall. Padahal membeli properti seperti itu risikonya terlalu tinggi. Apartemen, maupun kios/toko di mall tentu memiliki risiko yang tinggi dibandingkan dengan rumah/ruko, karena membangun apartemen pengembang harus benar-benar kuat pendanaan dan perhitungannya.

 

  1. Orang juga bisa kaya dengan menjadi pedagang properti. Bedanya penjudi dengan pedagang adalah karena pedagang sudah mengerti harga jual properti saat membelinya. Sama seperti pedagang buku bekas misalnya, maka pedagang buku ini pasti sudah memperkirakan harga jual bukunya. Contoh golongan pedagang properti adalah pembebas tanah, private investor, developer, atau pedagang yang membeli properti pada first market/saat launching.

 

  1. Investor properti mendapatkan untung dari hasil sewa dan gain (selisih kenaikan harga). Ada beberapa tipe investor yakni:
    • Investor dengan dana sendiri. Ia tidak punya ilmu tapi punya uang untuk membeli properti. Investor tipe ini, biasanya masih bisa rugi.
    • Investor yang punya ilmu properti tapi tidak punya dana
    • Investor yang punya ilmu, punya dana dan ditambah dana orang lain
    • Investor yang punya ilmu dan tanpa modal sendiri sepersen pun (dengan modal 1000% dari orang lain). Ini adalah investor yang sudah canggih.

 

  1. Broker/Agen Properti, mendapatkan keuntungan dari fee penjualan maupun pembeli properti. Siapa pun bisa memulai bisnis ini dengan belajar pada properti agen yang sudah ada dan memiliki reputasi baik/bonafid dengan cara menjadi marketing associate untuk beberapa bulan atau 1-2 tahun. Setelah menguasai ilmunya, maka mereka mendirikan properti agen sendiri. Atau dengan cara kedua, yakni langsung memulai bisnis properti agen sendiri dengan cara mencari rumah yang akan dijual dan anda menawarkan kepada pemiliknya untuk membantu menjualnya.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Konsultan Properti

Persamaan antara Orang Kaya dan yang Ingin Kaya

Ada persamaan diantara orang-orang yang sudah kaya, yakni mereka sama-sama memiliki properti (tanah, rumah, ruko, vila, apartemen, kantor). Di dunia ini hampir 100% orang yang kaya selalu memiliki properti.  Orang kaya memiliki properti untuk investasi atau bisa juga ia kaya dari bisnis properti. Properti merupakan salah satu cara yang baik untuk diversifikasi dalam pengelolaan keuangan maupun cara cepat untuk menjadi kaya. Karena itu, ilmu untuk mengelola properti, ilmu untuk berbisnis properti, menurut saya merupakan ilmu ‘wajib’ yang harus dimiliki seseorang apabila ia ingin kaya dan semakin kaya.

 

Sayangnya, tidak semua orang mau mempelajari ilmu atau seluk beluk properti (rumah, tanah, ruko, apartemen, rukan) karena masih banyak yang beranggapan bahwa properti adalah miliknya orang kaya atau bisnisnya orang kaya. Padahal, justru harus sebaliknya. Karena kita ingin kaya, maka kita harus mempelajari properti. Apalagi, kini kita bisa memiliki properti dengan modal kecil atau bahkan sama sekali tanpa modal alias ‘modal dengkul’.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Konsultan Properti

Lima Prinsip Sukses Investor Properti. Mau Tahu?

Lima Prinsip Sukses Investor Properti

 

  1. Untung pada waktu beli. Kebanyakan orang membeli properti selalu berpikir untuk mendapatkan keuntungan dikemudian hari (tahun depan, dan seterusnya). Padahal kita juga bisa mendapatkan keuntungan properti pada saat transaksi karena harga belinya sudah dibawah pasar sehingga apabila saat itu langsung dan kita jual dengan harga pasar, tentu kita sudah untung. Properti seperti ini biasanya dapat kita beli dari penjual yang sangat berniat menjual atau bermotivasi tinggi untuk menjual karena butuh uang.

 

  1. Beli grosir jual ritel. Layaknya perdagangan yang lain, di properti juga berlaku prinsip seperti ini. Kita bisa membeli properti dalam jumlah besar kemudian kita kavling-kavling dengan dijual pada harga ritel tentunya dengan harga yang lebih tinggi. Cara ini pun bisa dengan modal sangat minim bahkan tanpa modal. Ikuti penjelasan berikutnya

 

  1. Leverage, beli tanpa uang. Prinsip ini dengan menggunakan uang orang lain, dalam hal ini uang bank. Dengan uang bank, bahkan kita dapat membeli properti tanpa uang sendiri sepersen pun. Penjelasan detailnya ada di bab selanjutnya.

 

  1. Senang pada transaksinya, BUKAN pada propertinya

Salah satu kesalahan terbesar seseorang (terutama yang mengaku investor) dalam membeli properti adalah mereka membeli properti tidak berdasarkan keuntungan finansial tetapi lebih karena faktor SUKA pada propertinya yang indah maupun arsiteknya sangat bagus. Tidak ada salahnya sih…. anda suka pada hal itu kalau properti itu untuk rumah tinggal anda. Tapi kalau sudah menyangkut  investasi, anda harus memerhatikan untung dan ruginya secara finansial, dan meninggalkan perasaan SUKA atau TIDAK suka. Tetaplah berpegang pada prinsip-prinsip investasi, misalnya apakah prospek properti itu bagus? Apakah menghasilkan uang masuk yang positif? Bagaimana pertumbuhan properti didaerah itu? Dan sebagainya.. Investasi properti adalah masalah angka-angka. Maksudnya adalah apakah secara angka finansial akan untung atau tidak.

Untuk memperjelas hal ini, saya berikan contoh seorang mantan tetangga saya di Depok – Jabar (karena sekarang sudah tidak bertetangga, saya pindah ke Jakarta Selatan). Dulu tahun 1999 – 2001 saya tinggal di komplek perumahan. Rumah yang saya tempati saat itu memang rumah kecil, dengan luas hanya 78 m2, termasuk rumah tetangga saya, yang kebetulan lebih besar dengan luas 90 m2. Tetangga saya ini merenovasi rumahnya dengan membangun menjadi 2 tingkat. Rumah ini memang terlihat megah dan paling bagus diantara rumah yang ada di sekitarnya. Dia menghabiskan uang Rp100 juta untuk merenovasinya (saat itu tahun 2000), sehingga total harga rumah itu menjadi Rp150 juta. Tetapi, saat rumah itu dijual pada tahun 2008 lalu, hanya laku Rp170 juta. Bayangkan, selama 8 tahun, kenaikan harganya hanya Rp20 juta. Padahal saat itu rumah saya terjual dua kali lipat selama kurun waktu 2 tahun (1999 – 2001). Mengapa hal ini bisa terjadi?

  • Pertama, tetangga saya ini lebih menyukai propertinya (sehingga mengeluarkan uang berapa pun untuk merenovasi), tanpa analisa transaksinya, apakah rumah itu cocok berdiri mewah dilingkungan yang ’salah’.
  • Kedua, karena sebenarnya keindahan rumah atau keindahan arsitektur tidak serta merta bisa meningkatkan harga rumah, kalau rumah itu pada lokasi yang tidak tepat. Maksud saya begini. Kalau diperhatikan, lingkungan rumah tersebut berada pada lingkungan komplek perumahan untuk golongan menengah ke bawah (RSSS, Rumah Sangat Sempit Sekali, he222…) sehingga tentu saja, kemampuan daya beli mereka rata-rata ya… misalnya hanya sebesar Rp50 – Rp100 juta). Dengan demikian, kalau ada rumah yang harganya diatas Rp100 juta maka hanya orang-orang tertentu yang berniat membelinya, dengan alasan mungkin dia ingin di daerah itu. Tapi, biasanya, kalau seseorang yang punya uang lebih besar, ia akan lebih cenderung memilih lingkungan yang sesuai dengan tingkat sosialnya.

 

  1. Tidak ikut-ikutan

Salah satu kunci untuk sukses di bisnis properti adalah tidak ikut-ikutan membeli properti. Misalnya saat ini masyarakat khususnya di kota besar seperti  Jakarta sedang antre membeli ’gambar’ rusunami (rumah susun bersubsidi). Padahal, dari sebagian besar mereka yang antre itu, membeli dengan alasan investasi karena ikut-ikutan.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Kontraktor Properti

Faktor Penghambat Anda, untuk Memiliki Properti

Faktor Penghambat Untuk Memiliki Properti

 

Anda mungkin sering memperhatikan banyak orang yang sesungguhnya memiliki penghasilan besar tapi sampai usianya yang sudah udzur, mereka belum memiliki properti. Selama hidupnya hanya menjadi ‘kontraktor’ atau tinggal di rumah kontrakan. Anda juga mungkin sering memperhatikan orang-orang yang penghasilannya kecil, bahkan terkesan tidak mungkin bisa membeli properti, tapi mereka punya properti lebih dari satu.

 

Berikut ini adalah faktor penghambat orang untuk memiliki properti.

  1. Keyakinan yang salah terhadap properti

Sebagian besar orang, memiliki minimal ada 2 keyakinan yang salah terhadap properti, yakni:

  • Properti adalah barang mahal, karena itu hanya bisa dibeli orang kaya. Sedangkan untuk kaya, butuh waktu lama bahkan sampai tua. Padahal, meski properti mahal, tapi properti itu memiliki keunikan karena bisa diperoleh dengan tanpa modal, alias gratis.
  • Properti adalah barang masa depan. Artinya, orang menganggap bahwa untuk membeli properti tidak harus sekarang karena merupakan kebutuhan besar sehingga butuh waktu lama untuk mendapatkannya yakni di masa depan. Karena itu, sebagain besar orang lebih senang memprioritaskan barang-barang masa kini seperti gonta-ganti HP, mobil dan sejenisnya.
  1. Kesalahan strategi dalam membeli properti

Kebanyakan orang menggunakan strategi membeli properti dengan cara tunai. Mereka bertahun-tahun mengumpulkan uang muka atau membeli rumah seluruhnya dengan uang tunai.  Kalau pun dengan menggunakan kredit, maka kreditnya pun prosentasenya relatif kecil.

Bila kita perhatikan, kenaikan harga rumah itu jauh melebihi dengan kenaikan tabungan yang bisa kita kumpulkan (terutama berlaku bagi karyawan, atau pebisnis kecil). Sebagai ilustrasinya adalah sebagai berikut:

  • Kalau anda mampu menabung Rp10 juta sebulan dengan disiplin, maka untuk membeli Rp1 milyar itu dibutuhkan waktu 100 bulan atau kurang lebih 8,5 tahun. Ini dengan asumsi harga rumah tidak naik. Padahal kita tahu, harga rumah pada 8,5 tahun yang akan datang bisa naik 4 kali lipat atau menjadi Rp4 milyar. Maka apakah anda bisa membelinya?
  • Anda mungkin akan bilang, BISA membeli rumah itu yang sekarang dengan harga Rp1 milyar dengan KPR. Tapi bagaimana dengan angsuran KPR-nya yang selama 8,5 tahun itu ditengah ketidakstabilan suku bunga dan krisis keuangan dunia? Bila angsuran KPR hanya dari uang pribadi yang anda dapatkan dari kerja, terasa sangat membosankan!
  • Karena itulah perlu teknik bagaimana membeli properti tanpa modal. Kalau pun anda harus menggunakan KPR, tapi risikonya kecil dan anda tidak mengangsur bulanan dengan uang pribadi anda. Tapi dari properti yang anda beli. Kalau pun properti anda disita karena properti yang anda beli tidak dapat dibayar angurannya, anda tidak rugi, karena anda membelinya tanpa modal. Meski demikian, masih ada kemungkinan untung karena kenaikan harga properti.

Catatan oleh Safak Muhammad, Investor & Konsultan Properti

12